サカモトハルキの哲学

北海道で5棟74室+月極P24台の大家やってます。2010年12月より法人化(10期目に突入!)。奥さんと中2小5男子と猫と自由にのんびり暮らしてま〜す!

不動産投資が成功するかどうかは数字の上からだけではわからないという話

銀行は積算評価をやたら気にするよね。

だから、積算価格の低い古い物件などへは融資したがらない。

 

ちなみに積算価格というのは、不動産の価格を「建築費+土地値」で算出したもののこと。

だから建築費が2,000万円で、土地値が3,000万円だったら、積算価格は5,000万円という事になるという考え方。

 

その物件が「ニーズがある」とか「空室になってもすぐに決まる」といったファンダメンタルなことよりも、「数値」といったテクニカルな視点のほうを優先させる傾向がある。

 

ここにひとつの断絶が起こっているんだよね。

 

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出典:https://incomlab.jp/the-estimate-price-1447

 

僕に言わせれば、それは商売でもビジネスでも何でもないよ。

ただ単に数学を見てるだけに過ぎない。

 

電卓を叩くだけが商売じゃないのにね…

 

立地条件とか、賃貸需要とか、日当たりとか、匂いとか、雰囲気とか、etc・・・

そういう「数字に置き換えられない部分」ってものすごく大事なんだよね。

 

もちろん建物も土地も申し分ないものであるに越したことはないよ。

だけど、申し分ない物件を取得したからといって不動産投資が成功するとは限らないんだよ。

 

ここが不動産投資のむずかしいところでもあり、おもしろいところなんだよね。

 

資金繰りに行き詰まる大家さんの物件というのは、意外にも「そこそこ良さげな物件」を所有していることが多い。

不思議でしょ?

 

必ずしも古くてボロボロの物件を保有していたから資金ショートしたというわけじゃないんだ。

どちらかといえば、「そこそこイイ物件」が多かったりもする。

 

この「そこそこイイ物件」ってやつが曲者なのさ。

 

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出典:https://incomlab.jp/real-estate-investment-loan-interests-169

 

 

なぜそんなことが起こるのか??

それは電卓(数字上のこと)と、実際の商売とをごっちゃにしてしまったからなんだよね。

 

数字には現れてこない、目に見えない部分こそがいちばん重要なんだ。

そこに目を向けることができなければ、大きく判断を謝ることになるよ。

 

銀行は結局、条件に合致すればお金を貸す。

『積算評価』とか、『属性』とかを見て、まるでコンピューターではじき出したように判断する。

 

なかには収益還元法で評価してくれる銀行員も中にはいる。

でも、ほとんどの銀行はそういった目に見えない部分よりも、目に見える数字の方を優先させる。

 

そこに雰囲気とか、匂いとか、大家さんの人柄とか、管理会社の担当者の優秀さ、etc・・・といった目に見えない部分は加味されない。

 

もちろん、積算評価や属性にこだわるのは理解できるよ。

僕だってさすがに掘って小屋みたいなアパートに「1億円も融資しろ」なんて言うつもりはない。

 

それに、いくら何でも無職やフリーター、ニートには億を超える貸付はできないだろう。

それくらいは理解できる。

 

ただ「オーナーに儲けをもたらしてくれる物件=銀行が融資したいと思う物件」ではないことだけは理解しておかなければならないよ。

でも、銀行の硬いアタマを柔らかくするのは容易なことじゃないけどね。

 

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出典:【2019年版】不動産投資ローンの金利相場|低金利で借りるための実践的な方法とは | MIRAIMO | 不動産がもっと楽しくなるメディア

 

 

つまり、何を言いたいのかというと、銀行から融資のOKが出たからといって、それがイコール成功ではないということ。 

安心してはいけないということ。

 

銀行が電卓を叩き、積算価格の条件がクリアになっただけの話で、実際にその物件がきちんと安定収入をもたらしてくれるかどうかはまた別の話なんだよね。

 

銀行が融資を見送った案件の中にもグッドな物件もいっぱいある。

銀行が融資した物件=儲かる取引ってわけでもない。

 

ここから先はそのオーナーの『目利き』の領域に入ってゆく。

 

正解は誰にも分からない。

僕にも分からない。

 

もしかしたら、銀行の査定のほうが間違っているかもしれない。

僕の方が間違っているのかもしれない。

  

ただ、商売というのは電卓からは見えてこない要素も多分にあるということだけは憶えておこう。

 

 

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