サカモトハルキのブログ

北海道で5棟74室+月極P24台の大家やってます。2010年12月より法人化(10期目に突入!)。奥さんと中2小5男子と猫と自由にのんびり暮らしてま〜す!

そもそもの話、みんな『不動産投資』というものを誤解してるよね!という話

不動産投資というと、「怖い」というイメージがすっかり定着してしまった感があるよね。

でも本当に怖いのは不動産投資そのものじゃないんだよ。

 

本当に怖いのは、『自分で何をやっているのかわからないまま進んでしまう』ということなんだよね。

 

確かに不動産は高額だよ。

何千万円も、下手をしたら何億円も銀行からお金を借りなければ物件のオーナーになれない。

 

だから、不安になる人の気持ちもよくわかるよ。

 

でも、実際に何年前から不動産投資をやってる僕に言わせれば、不動産投資というのはきちんとした物件さえ取得してしまえば全然怖くないものだよ。 

その物件選びさえ間違いなければ、むしろ他のどの投資法よりも安全で、安定的にインカムゲインを得ることができるものなんだよ。

 

僕が言ってる「きちんとした物件」というのは、空室になってもすぐに決まるような物件のこと。

そして、毎月僕のフトコロにそれ相当のキャッシュフローをもたらしてくれるような物件のこと。

 

お客さんのニーズを満たしてる物件。

部屋探しをしている人から、「魅力的だ!」と思われるような物件。

 

それさえ取得してしまえば、あとはこっちのものだ。

 

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出典:衝撃のアパート空室率 | 中古住宅とお客様の関係をしあわせにする会社|Renon×しあわせな家

 

 

だけど、この物件の選定がいちばん大変なんだよね。

それだけに物件選びをするときには慎重に、かつスピーディーに動かなければならない。

 

みんな同じことを考えているからね。

ライバルが多いんだ。

 

不動産であれば何でもいいというわけにはいかないんだよ。

また、頭数さえ揃えれば何でもいいというわけでもない。

 

『質のいい物件』を『なるべく多く』じゃないと、不動産賃貸業というのは安定しないんだよ。

 

十分な働きをしてくれる収益物件を取得しなければならない。

ここが不動産投資の最大の山場!

 

ここ数年、うちの会社は(2010年に法人になりました)新しい収益物件を取得していないんだ。 

マイナス金利政策により、低金利で借りられるようになったことは百も承知だけどさ。

 

本当はこういう金利が低い時期に銀行からお金を借りた方がいいのは言うまでもないこと。

だけど、様子を見てる。

 

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出典:アパートローンは低金利の今が借り時!| マンスリーレポート|アパート経営・土地活用の知恵袋

 

なぜ僕が新規物件の取得に動き出さなかったか?

それはあまりにも不動産価格が高騰してしまい、投資に見合うような物件を探し出すことができなくなったからだよ。

 

不動産価格も株価と同じように波のように変化するんだ。

その時々の経済情勢に合わせて、高くなったり安くなったりするんだよね。

 

もしも高い時期に物件を取得してしまったら、あまり儲からない物件になってしまう。

つまり、利回りが低くなってしまう。

 

安い時期に物件を取得するから、アパート経営というのは儲けを出すことができるんだよね。

 

銀行はあまりそのようなことは気にしない。

積算価格さえしっかり銀行の査定基準をクリアしていれば、銀行は喜んでお金を貸す。

 

でも、銀行の融資がおりたからといってその投資が成功するとは限らないんだよ。

銀行は自分のことしか考えていない。

「融資が降りたからアパート経営も成功するだろう」なんて安易に考えたら、エライ目に遭うよ。

 

銀行は僕ら不動産オーナーが儲かるかどうかよりも、自分たちが儲かるかとどうかの方を優先させる。

新しい建物で、立地条件のいい場所に建ってる物件であれば銀行の評価は高くなる。

そういう物件だったら銀行はお金を融資するだろう。

 

でも、銀行の評価が高い(=積算価格が高い)ってことと、収益物件として魅力的かどうかということはまた別問題なんだよね。

この辺りのことを誤解している人がたくさんいる…

 

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出典:【積算価格】金融機関が担保評価に使う土地・建物価格。保守的に見積もる | 資産価値のある家を買う。マイホーム購入はミトミ

 

 

銀行が低金利で貸し出すようになって、不動産価格はグングン上昇していった。

当たり前だよね。

人気が高くなればなるほどモノの値段というのは高くなるものだからね。

 

反対に、人気が低くなればなるほどモノの値段というのは低くなる。

だから不動産人気が加熱すればするほど、不動産価格は高騰してゆくんだよね。

 

そういう時に物件を取得してしまったらいったいどうなると思う?

僕がここ数年、物件取得に動き出していないのはそういう理由からなんだよ。

 

要するに、レッドオーシャンなんだよ。

あまりにもライバルが多くて、価格が釣りあがっちゃってる状態なんだ。

 

今、動き出したら、絶対に高いモノを買うハメになってしまう。

そうなったら、アパート経営で儲けを出すことは困難になってゆくだろう。

 

逆に僕はここ数年、どんどん物件を売却していっている。

「今ならめっちゃ高く売れる!」ということが自明だったからね。

 

だから札幌の物件をいくつか売却することに成功した。

どの物件も驚くほどの高値で売れたよ。

どの物件も僕が取得したときよりもはるかに高い値段で売れた。

 

信じられるだろうか!

取得してから何年も経つというのに、その取得したときの値段よりも高く売れたんだよ。

 

自動車で考えてみた場合、それがいかにスゴイことか想像できるだろう。

普通は取得したあと、モノの値段っていうのは下がってゆくものでしょ?

 

それだけ日本の不動産価格は現在、異常なことになってるってことだよ。

そんなに高い値段で売れたということは、『そんなに高い値段で買った人がいた』ということ。

 

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出典:不動産価格の推移とは?グラフと指数から見通しを予測しよう | 横浜大家の不動産投資ブログ

 

 

僕が取得したときよりも高い値段で買った人が、その物件から僕よりもキャッシュフローを得ることはまずないだろうな。

だって、物件というのは年々古くなってゆくものだし、その人は僕が取得した値段よりも高く買ってるわけだからね。

 

ご存知のとおり、よっぽどのことがない限り、「家賃を値上げする」ってことはできないからね。

 

きっと、その取得者は今ごろ苦労してることだろう。

下手したら、「失敗した・・・」って思っているかもしれない。

 

不動産投資はいつも悪者扱いされるけれど、本当に怖いのは「自分で何をやっているかわからないまま不動産投資をはじめること(人)」なんだよね・・・