サカモトハルキの哲学

北海道で5棟74室+月極P24台の大家やってます。2010年12月より法人化(10期目に突入!)。奥さんと中2小5男子と猫と自由にのんびり暮らしてま〜す!

不動産投資をはじめるべきタイミング・はじめてはいけないタイミングの見極め方

今、いたるところで『不動産投資が熱い!』というような話を耳にするよ。

本や雑誌、テレビでもしょっちゅう不動産投資の特集が組まれている。

ネットでも不動産投資の話題で持ちきり。

 

ついこないだ、かぼちゃの馬車だとかレオパ、スルガ銀行の問題が起こったばかりだというのに…

 

リーマン・ショックの引き金をひいたのは、元はと言えばアメリカの住宅バブルの崩壊だったよね。

『サブプライム・ローン』というのは金融とか、インターネットとか、通貨とか、国債とかの話ではなかった。

 

不動産の話だったんだよ!

 

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出典:サブプライムショックの現場: 主婦が始めるFXブログ

 

 

それなのに、舌の根も乾かないうちにまた不動産が盛り上がりを見せている。

あの頃、多くの人が「不動産はもう懲り懲りだ・・・」と言っていたのに。

 

人間というのは行列のできているお店に並びたくなるものなんだよね。 

読者のみなさんも、仮想通貨が盛り上がったときに、

 

「オレもやってみたい」

「やらなきゃいけないんじゃないか」

「やれば儲かるんじゃないか」

 

と思ったのではないだろうか。

 

ところが、そのあと仮想通貨はどうなっただろう?

あれほど盛り上がり、「仮想通貨こそが未来なんだ!」と息巻いていた人たちはいったいどこに行ってしまったのだろうか。

 

 

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出典: 【01/26】コインチェック流出1年 仮想通貨バブル崩壊に対するTwitterの反応 | 仮想通貨リアル速報

 

 

 

大事なことなので、もう一度言うよ。

人間というのは行列に並びたがる習性があるんだよね。

 

特に日本人は集団主義におちいりやすいメンタリティーを持ってる国民。

『赤信号みんなで渡れば怖くない』と考えてしまいがちな傾向があるんだよ。

 

それは太平洋戦争に突っ込んでいったときの日本を見れば明らかだよね。

もともとの資質として、「右へならえ」みたいなところがあるんだよ・・・

 

それだけに注意しなければいけないんだ。

 

現在の不動産投資にも同じことが言える。

「みんながやってるから」とか「盛り上がっているから」という理由だけで不動産の世界に足を踏み入れるのはあまりにも危険すぎる。

 

不動産の世界で酸いも甘いも見てきた僕が言うんだから間違いないって!

不動産投資には、

 

はじめていい時期

 

はじめてはいけない時期

 

 

という2つの時期があるんだよ。

 

そして今は「はじめてはいけない時期」だよ。

なぜなら、今は不動産の価格が異常に高騰している時期だから。 

こういう時期に不動産を買ってしまうと、後で必ず苦労することになるよ…

 

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出典:https://www.kenbiya.com/ar/ns/research/kenbiya_report/3182.html

 

 

自分でやっててこんなこと言うのはヘンに聞こえるかもしれないけれど、今は不動産投資も株式投資もほとんど「儲けが出ない」季節を迎えていると思う。

理由は、デフレだから。

 

要するに経済が盛り上がっていないんだよね。

だから利回りが低いんだよ。

 

「たまたま運良く」という機会に恵まれない限りは

 

世の中がデフレで経済が盛り上がってないということは、それは金利が低いということ。

一瞬、「えっ、金利が低いんだったら、それは銀行への返済額が減るんだからいいことなんじゃね?」って思うよね。

 

ところがね。

みんな考えることは一緒なんだよ!

 

たくさんの人が同じように考えて、殺到したらどうなると思う??

あっという間にレッド・オーシャンだよ。

 

だから不動産価格がこんなに高騰してるんだよ。

だから不動産投資がこんなにブームになってるんだよ。

 

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出典:「かぼちゃの馬車」騒動が映す不動産投資の罠 | 最新の週刊東洋経済 | 東洋経済オンライン | 経済ニュースの新基準

 

 

早い話が、「俺も不動産投資をやりたい」「俺も収益物件が欲しい」と考えてる人がゴマンといるってこと。

 

・・・・ということは、儲からない!ってことなんだよ。

価格が釣りあがっちゃって。

 

今は金利が異常に低い時期だ。

それだけに錯覚してしまう人も多い。

 

だいぶ締まってはきたけど、まだまだ銀行は不動産にだったら積極的に融資する。 

だから多くの人が不動産投資をはじめようとしている。

でも、だからこそ危ないんだよね。

 

「銀行から低い金利で借りられる」ということと、不動産投資が成功するということはイコールではないからね。

 そりゃ、金利は低いに越したことはないけど、肝心かなめの物件利回り自体が低かったら話にならないよ。

 

ところが今は不動産価格が高騰しているから、必然的に利回りも低くならざるを得ない。

パッと見、借入金利が低いから、物件利回りが低くても「うまくいく」ように見える。

 

でも、不動産投資においても最も重要視しなければいけないのは、物件の利回り。

その物件自体がどれだけ稼いでくれるか?ということ。

 

「銀行からいくらの利率で借りられるか?」よりも重要なこと。

支払利息のほうは、優先順位でいえば2番目3番目。

 

 

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出典:不動産投資における金融機関の融資スタンスと金利の状況 - 不動産投資スクエア

 

 

ところが本でも雑誌でも、テレビでもネットでも、そのことについてはほとんど触れてない。

まるで『銀行利息が低ければ、物件利回りが多少低くても何とかなる』といったような論調だ。

 

それは錯覚だ。

数字のトリックだ。

 

ラーメン屋はその「ラーメン屋」という商売できっちり利益を出さなければいけないのだ。

学習塾はその「学習塾」という商売できっちり利益を出さなければいけないのだ。

 

 

利息が低いから、商売の利益率が低くても構わない。

 

そんなことを考えて、商売がうまくいくはずがないでしょ?

 

こういうことを考える人というのは、商売というものを本質的に理解していない人だ。

そして不動産投資というものを、株や債券、投資信託のようなペーパー・アセットと同じような感覚で捉えてしまっている人だ。

 

だから、『表面利回り5%? おお、結構いいじゃん!』なんて、とんでもない発想になるんだよ。

6%7%だったら、REITよりもはるかにいいじゃん!」といったような感覚ね・・・

 

僕に言わせれば、不動産投資で表面利回りが6%というのは裸のままアマゾンのジャングルに入ってゆくようなものだよ。

それは自殺行為以外の何ものでもない。

 

「だって仕方ないじゃん! そういう物件しかないんだから!」という声も聞こえてきそうだね。

だから今は不動産投資をやるタイミングとしては相応しくないと僕は言ってるんだよ。

 

それに、高い値段で取得してしまったら売却するときも苦労するからね。

『出口戦略』も何もあったものじゃない。

 

修繕費もかかるからね

広告料も発生するからね

家賃を滞納する人も出てくる

台風で建物が被害を受けるかも

etc…

 

だから僕がいつもこのブログのなかで言ってるとおり、利回りの低い物件を取得してはいけないんだよ。

すべてはキャッシュフローなんだよ。

 

ゴールド・ラッシュのときに我先にと金山に向かった人がその後、どうなったかを思い出してほしい。

仮想通貨にしろ、不動産投資にしろ、基本的にはゴールド・ラッシュのときと変わりない。

 

まわりが目の色を変え、鼻息を荒くしてるときこそ、むしろ冷静にならなければならないんだよ。