サカモトハルキのブログ

北海道で5棟74室+月極P24台の大家やってます。2010年12月より法人化(10期目に突入!)。奥さんと中2小5男子と猫と自由にのんびり暮らしてま〜す!

土地は動かすことができない。だから不動産投資をやる人は、『立地条件』にはこだわらなければならない!

 

 

 

不動産投資で物件選びをするときにもっとも重要なことは、『立地条件』と僕はいつも言っているよ。

なぜなら立地は動かすことができないから。

 

 

「ここが気に入らないから、こっちに移ろう」とか、「ここがおかしいから、こういう風に変えよう」とかってことができない・・・

 

東京都港区に不動産を持ってしまったら、東京都港区でやっていくしかない。今さら、札幌市清田区に移るわけにはいかない。

 

だけど建物だったら後から変更がきく。お金さえかければ外壁を塗りなおすこともできるし、部屋をリフォームすることもできるよね。トイレの便座をウォシュレットに変えることもできるもんね。

 

ただ『立地条件』とひと口に言ってもいろいろあるよ。僕が言ってるのは、単純なエリアの問題だけのことじゃないんだよね。

もちろんエリアも大切だよ。でも、その他の部分もいろいろひっくるめての立地(土地)だよ!

 

・まわりの環境

・その地域の治安

・交通アクセス

・買い物便利な場所かどうか

・駅までの距離は?

・大学や会社までの距離は?

・騒音

・臭い

・etc・・・・

 

 

そういういろんな要素を総合的に考えて、物件選びをしないとダメだよ! 

どんなに建物が立派であっても、その物件が治安のあまり良くない地域に建ってたりしたら、やっぱり部屋探しをしている人はその物件を敬遠するだろう。

 

もしも、隣に焼き鳥屋が隣接していて、しょっちゅう煙とニオイを出してるような物件だったら、やっぱり部屋探しをしている人はその物件を敬遠するだろう。

僕が言ってる『立地条件』とはそういうことです。

 

逆に多少築年数が経っていたとしても、まわりの住環境が良くて、交通アクセスも良好で、買い物も便利な立地に建ってる物件だったら入居者は「ここに住みたい!」となると思うよ。

もしも部屋がきちんとリフォームされてたりなんかしたら、その時点でもう建物の古さなんてものは相殺されてしまうはずだよ。

 

だから賃貸経営をしたいと考えてる人は、絶対にお客さんが敬遠しちゃうような立地条件の物件を購入してはいけないんだよ!

建物のグレードばかりに気を取られて、まわりの住環境のこととかおろそかしてはいけないんだよ。

 

何千万円も銀行から借金をするんだから。きちんと目を光らせなきゃいけないよ。

実際に物件を見に行ってみれば、ある程度のことはわかると思うよ。自分がその物件に住む立場になって考えてみればいいんだよ。そうすればきっと木になるところとかが見えてくると思うよ。

 

たとえば、そのアパートの隣にどう考えても「そっち系の事務所」があったりすることもある。それはやっぱりイヤだよね。僕だったらそういうアパートには入居したくないな・・・

そういう物件には手を出してはいけないんだよ。あとで必ず苦労することになるからね。

 

とにかく立地条件にこだわること! 

土地は動かすことができない。土地は後から変更することができない。

 

部屋探しをする人は、意外に『立地』を見ています。

 

利便な場所か?

環境はいいか?

交通アクセスはいいか?

 

だから不動産投資をやりたいと考えてる人は、物件選びをするときにまず何よりも『立地条件』を最優先にすべきだと思うよ!

 

建物がどうしたとか、内装がどうしたとか、設備がどうしたとかっていう話はあとからいくらでも変更がきく話。

だけど、土地だけは動かせないんだ。

 

「ここが気に入らないから、こっちに動かしちゃおう!」なんてことができないんだよね・・・

 

またいい土地を手に入れておけば、将来売るときもラクだよ。

 

建物を壊して更地にして駐車場経営をやってもOK。

ハウスメーカーに売却してもOK

 

立地条件の悪いものに手を出してしまったら、不動産投資は失敗すると思って間違いないよ。

 

僕は物件選びをする時に何よりも重要視するのは『立地条件』です!

建物は後からいくらでもお化粧をして誤魔化すことができるけど、「地べた」は変更することができないからね。

 

広げることも、形を変えることも、移設することもできない。

だから『外見』だけに気をとられないように!

 

恋愛と一緒だね。

外見はいくらでも変えることができるけど、その人の本質は変えることができないもんね・・・・

 

投資用不動産は建物も重要だけど、土地(立地)の方がもっと重要だよ。

「立地条件がすべて」と言ってもいいくらいだ。

 

建物は後からいくらでも変更を加えることはできる。

それに対して土地は動かせない。

変更できない。

 

接道、奥行、間口、再建築できるか? 

ロードサイドか? 

 

いろいろ考えることがある。