サカモトハルキの哲学

北海道で5棟74室+月極P24台の大家やってます。2010年12月より法人化(10期目に突入!)。奥さんと中2小5男子と猫と自由にのんびり暮らしてま〜す!

たとえ利回りが良くても、投資用不動産は高い時期に購入してはいけない理由

ここ数年ずっと不動産価格が高止まりの状態が続いているよね。

それに業を煮やしたのか何か知らないけれど、最近『高い時期に購入してもいいじゃないか』と主張する人が増えてきてるような気がする。

 

僕はそれがとても気になっているんだ。

 

不動産価格が下がるのを待っていたら、いつまで経ってもキャッシュフローは手に入らない。

だったら不動産価格の高騰期であったとしても、高い利回りのものがあったら積極的に取得に動いたほうがいいのではないかという主張だよね。

 

一見すると、この考えは正しいように見える。でも僕はこれってすごくキケンな考えでもあると思うんだ。

 

利回りが高ければ、確かにキャッシュフローも入ってくるだろう。多少、不動産価格が高い時期に取得したとしても、それでも利回りが低い物件を取得して手残りがほとんどないよりはマシだ。

それは確かにその通りだよ。もしも運良く利回りが高い物件を見つけることができるのならばね・・・

 

ところが今、不動産投資の界隈はレッド・オーシャンになりつつあるんだよ。競争率が激しいんだ。みんな『いい物件=利回りの高い物件』を求めて列を成しているんだよ。

そのなかで自分だけおいしい物件をゲットするというのはかなり至難のわざだよ。

 

それに不動産価格が高騰している時期に物件を取得してしまったら、その物件を売却するときに苦労するような気がする。何と言っても高い時期に取得しているわけだから、売るときも高い値段で売らなきゃ儲からない。

 

だから僕は物件を探す際にはインカムゲインとキャピタルゲインの両方が得られる物件を探すことが大切だと思っているんだ。

 

もっと具体的に言うと、『不動産価格が安い時期に利回りの高い物件を取得する』ということだよ!

そうすれば、インカムゲインとキャピタルゲインの両方が得られるもんね。

 

僕は基本的にはインカムゲインを重視するタイプ。このブログのなかでも幾度も「キャピタルゲインを目的に投資するのはキケンだ」と述べているよ。

 

だけれども、だからと言って売却に苦労するような物件をあえて選ぶ必要はないよね? キャピタルゲインが望めないような、あるいは売却するときに苦労することがわかってるような物件をわざわざチョイスする必要はないよね。

 

だからいちばんいいのは、バーゲン・セールのときに掘り出し物を見つけるということ。これができればほぼ失敗することはないよ。

 

急いては事を仕損じる、ということだよ。動かざること山の如し、の精神で不動産価格が高い時期はじっと我慢しつづけることも大切だよ!

 

たとえ20%を超える利回りの物件が出てきたとしても、「こういう不動産価格が高騰している時期になんで利回りが20%を超えているんだろう・・・?」と疑問に思わないとダメだよ。

 

不動産価格が低い時期だったら、「経済が悪化して資金繰りが悪くなってきて、キャッシュをつくるために泣く泣く不動産を売却したんだな」といったようなことがわかったりする。

そういう時期にはお宝物件が世に放出されたりもするんだ。

 

だけど、今みたいな高い時期に20%を超える物件が出てきたってことは、「何かある。」と思ったほうがいいよ。

なんで、こんな時期にそんな高い利回りなの?

何かあるんじゃないの?

って疑ってかかったほうがいいよ。

 

再生物件なんかに手を出しちゃったら大変だよ!

次から次へと問題が発生してきて、利回りが高くても工事、工事、工事・・・・・で「ちっとも儲からない」ということになりかねないよ。