サカモトハルキのブログ

北海道で5棟74室+月極P24台の大家やってます。2010年12月より法人化(10期目に突入!)。奥さんと中2小5男子と猫と自由にのんびり暮らしてま〜す!

不動産投資で失敗する人というのは結局「手を出してはいけない物件」に手を出してしまった人

「買ってはいけない物件」を買ってしまった男たち という記事を読んだよ。

 

 

www.rakumachi.jp

 

僕は地方の築古物件が好みだけど、だからと言って地方の築古すべていいってわけじゃないからね!

 

その辺は「いちいち言わなくてもわかるよね?」と信じてる。

 

くれぐれも物件を見ないで契約したり、駐車場必須のエリアなのに駐車場なし物件に手を出したりしないようにね!

 

結局キャッシュフローがあれば修繕積立もできる。

だから突発的な修繕工事にも対抗できる。

 

でもカツカツでやってると、資金繰りが苦しくなる・・・

 

当たり前といえば当たり前なんだけど、不動産って『モノ』なんだよね。

だけど「モノを扱ってるんだ」という感覚をついつい忘れて、金融資産への投資と同じように捉えてしまってる人がたくさんいる。

 

モノだよ、モノを扱うんだよ~

本に書かれてることを鵜呑みにしないで!

 

f:id:orange345:20190831115058j:plain

 

出典:不動産投資【2017年の見通し―価格動向編】(1ページ目)不動産投資の最新動向 - 不動産投資・収益物件ならノムコム・プロ

 

 

 

いくら東京都港区のマンションって言ったって利回り5%じゃそのうち苦しくなる・・・

 

「儲かること=キャッシュフロー」を最優先にしたほうがいいと思う。

 

極端なことを言えば、借金なんか終わらせなくていい。

(儲けをもたらしてくれる物件なら)売却しなくてもいい。

 

これは『商売』だから。

長年愛されるラーメン屋みたいなもの。

長期間にわたって事業が安定することが大事だよ。

 

物件選びで都市部においては「駅距離」は妥協してはいけない。

それと同じように地方では「駐車場」は絶対に妥協すべきではないよ。

 

はっきり言って地方では駐車場のある・なしは『最重要事項』との認識を持っておこう。

僕も営業だったけど、地方では駐車場なし物件のリーシングってめちゃめちゃ大変なんだよね・・・ 

 

地方において安定したアパート経営を目指すために最重要事項がある!

これはもうブログなんかでも繰り返し繰り返し述べてることなんだけど(それなのになぜかあまり重要視されていない)。

 

それは、

 

全戸分の駐車スペース

全戸分の駐車スペース

全戸分の駐車スペース

全戸分の駐車スペース

 

 

だ!

 

f:id:orange345:20190831114944j:plain

 

出典:ソニー損保、「2018年 新成人のカーライフ意識調査」 | リサーチレポート | トピックス | 自動車保険ならソニー損保におまかせ!

 

 

ROIだろうが、イールド・ギャップだろうが、キャップレートだろうが、フリーレントだろうが、公示地価だろうが、そんな用語を気にするよりももっともっと重要なことがある。

それは『空室を埋める』ことだ!

 

空室が埋まらなかったら、話にならない。

細々したことは空室が埋まってからの話です。

 

都会の人は知らないと思うが、地方の社会人のほとんどはクルマ通勤。

そのニーズを満たしてない物件は入居率が悪い!

何も難しくない。

ただそれだけのこと…

 

僕は不動産会社で働いていましたから、その重要性が分かる。

逆に言えばニーズを満たしてあげさえすれば安定的な賃貸経営ができるんです。

 

札幌とか東京などの都会はそんなことないと思うのですが、地方では駐車スペースがないと部屋が決まりづらいんです。