サカモトハルキのブログ

北海道で5棟74室+月極P24台の大家やってます。2010年12月より法人化(10期目に突入!)。奥さんと中2小5男子と猫と自由にのんびり暮らしてま〜す!

不動産投資をやりたい人は、「どんな方向性でいくのか?」を再確認しておこう

アパート経営で重要なことは『方向性』だと僕は思ってます。

そのオーナーはどういう哲学なのか?ということ。

 

 

・属性重視か? 

・無視か?

・満室稼働を目指すか?

・多少空室になっても家賃を減額せず、常に高い賃料を維持したいか?

・お金をかけてでも高いグレードの部屋を目指すか?

・なるべくお金をかけず、部屋のリフォームも「そこそこ」にしておくか?

 

 

そのオーナーの方向性によって物件選びも変わるし、経営計画も大きく変わってくるよ。

 

 

たとえば属性重視なら、築浅で設備も充実した物件という事になる。

外観もオシャレで、駐車場も立派で、『保有してる満足感』は得られるかもしれない。

でもそういう物件ってだいたい利回りが悪く、キャッシュフローが少ない。

 

 

大家さんの「そもそもどういう賃貸経営をしたいの?」って大事だよね。

 

 

築古物件は確かにタナゴの属性は悪い。

その代わり、高利回りで手残りも多い!

 

それに自主管理でなければ、クレームやトラブルの処理は管理会社が行う。

オーナーは報告を受けて指示を出し、どうするかを判断するだけ。

そのために管理料を払っている。

 

さあ、どっちがお好みですか?という話になる。

 

これはものすごく重要なこと。 物件の選定と同じくらい重要なことかもしれない。

ここの条件の擦り合わせがうまく金融機関とのあいだでできないと、後になってダメージが効いてくる。

 

僕は総支払い額よりも手残りを重視するタイプ。

なるべく長い期間で借りたいタイプ。

 

借金を早く返し終わった方がいいという人は、借金を悪いものと捉えている。

だから手持ちの資金が少なくなっても借入金の額が少なくなれば安定すると錯覚する。

 

でも実際は借金を上手に利用した方が事業は安定するんだけどね。

大事なのは借金をゼロにすることじゃなく、経営を安定させることだよね。

 

銀行の人は言う。

築浅で、RCで、大都市の駅近に建ってる大型物件がいいですよ!

新築のアパートならなおご融資しますよ!

 

でも銀行の人は投資家ではありません。

サラリーマンです。

 

さて、あなたはどう考えるでしょう?

 

「いい物件」を手に入れる最大のコツは実は地元の小さな不動産会社の社長さんと個人的に親しくなることだったりする。

結局は「人とのつながり」が現状を打破する。

 

ネットに載ってないような物件を見つけなければ、勝ち目はないよ。