サカモトハルキの哲学

北海道で5棟74室+月極P24台の大家やってます。2010年12月より法人化(10期目に突入!)。奥さんと中2小5男子と猫と自由にのんびり暮らしてま〜す!

僕が「古くてそこそこの物件」を好んで購入してる理由

僕は古い物件を好んで購入します。

理由は『儲かる』から!笑

 

古い物件のオーナーの多くは「自分の物件が磨けば輝くダイヤモンドである」ということを知りません。

だからお金をかけて磨こうともしません。

 

粗末に扱われている。

そういうかわいそうな物件を僕は『恐ろしく安い値段』で購入します!

 

もちろん、古い物件なら何でもいいわけじゃないよ。

 

まず素晴らしい立地でなければならない。

それから、建物の状態を見て、業者と打ち合わせをし、工事の見積りを取り、それを受けてさらに売主と再度価格交渉する。

 

その辺はもう「目利き」と「交渉能力」の世界になります。

 

 

今、不動産投資のトレンドは『古い物件はダ』『都会の新しいマンションじゃなきゃダメ』ってことになってる。

 

もちろん新しい物件の方が工事費は抑えられるよ。

だけど、いかんせん儲からないんだよ!笑

 

東京都内では表面利回り4%のワンルームがガンガン売れてるそうだね。

 

すごいことなってるね

 

 

利回りの高い物件はキャッシュが貯まりやすい。だから工事費も出せる。

 

12棟じゃ安定しない。

部屋数10部屋以上ある利回り15%以上のそこそこの物件を510棟持つ!

 

そして常に工事、常に修繕・・・・ってな具合に「だましだまし」やってゆく。

逆にそっちの方が安定します。

 

工事費は経費で落とせるし。

 

もちろんリノベにはお金がかかる。

年間36万円のアップと、リノベにかかる工事費用。

この2つを計りにかけて考える必要がある。

 

もしも売却時に利回り10%で得ることができれば『360万円』の回収ができる。

360万円以下でリノベができればその差は儲けとなる。

 

それ以上で売れればさらに儲けとなる。