サカモトハルキのブログ

北海道で5棟74室+月極P24台の大家やってます。2010年12月より法人化(10期目に突入!)。奥さんと中2小5男子と猫と自由にのんびり暮らしてま〜す!

不動産所得が1,000万円を超えてきたら、法人化を検討したほうがいい理由

住民税はどうやって決まる? その計算方法とは という記事を読んだよ。

 

 

 

internet.watch.impress.co.jp

 

 

不動産所得が大きくなってくると、所得税の負担もキツイけど、住民税の負担もキツくなってくる。

 

住民税はざっくり、「課税所得の10%くらい」と言われているので、もしも不動産所得が1,000万円あったら、税率は43%くらいになる可能性があるよ。

 

所得税 ; 33%

住民税;10%

 

個人で不動産所得が1,000万円を超えてきたら、所得税や住民税の43%の負担もキツイんだけど、これに加えて個人事業税というのもかかってくる。

 

だから1,000万円の不動産所得のうち、半分近くが税金で持っていかれることに

 

じゃあ、どうする?

 

個人から法人へ『メタモルフォーゼ』すればいいのさ!

 

f:id:orange345:20190525102304j:plain

 

これが法人税の税率だよ!

 

普通の法人(資本金1億円以下とか)の場合、800万円を超えても23%ちょっとで済む。

 

これでなぜ「所得が1,000万円を超えてきたら法人化を検討せよ!」とよく言われるのかわかってもらえると思う。

 

f:id:orange345:20190525102319j:plain

 

 

注意しておくけど、所得が1,000万円だからね!

もう一度言うけど、『所得』だからね。

 

『収入(売上)』じゃないからね!!

 

収入と所得はまったく違うものだからね。

よろしく~

 

 

www.nta.go.jp

 

 

さらに、もうちょっと進んで、その法人の方の賃貸経営も軌道に乗ってある程度のところまできたら、『法人と個人と両方の名義を使い分ける』という戦略もアリ!

 

なぜなら、法人税対策に役員報酬を増やすと、今度は個人のほうの所得税が高くなっちゃうから。

だから個人名義でも不動産を所有すれば、節税対策になる。

 

個人のほうでも減価償却費とかいろいろ経費で落とせるからね!

 

不動産投資の『収入』にはおよそ次の3つがあるよ。


① キャッシュフロー(家賃収入ー必要経費)
② 減価償却(目には見えないが魔法のようなもの収入)
③ キャピタルゲイン

 

入居者さんがぼくの代わりにぼくの借金を払ってくれて、そのことによって勝手に資産が増えてゆく「ローン返済」というものも収入として考えることもできるけど、それを入れるとややこしい話になるからやめておきます。笑

 

この不動産投資と法人というものを組み合わせれば、最強の「魔法」が完成します。
なぜか知らないけれど、政府は法人に税制上の優遇措置をいろいろ与えてくれているんだ。

これを利用しない手はないよね!

 

ゲル・ゲイツも、マーク・ザッカーバーグも、ハワード・シュルツも、孫正義も、柳井正も、藤田晋もみんな法人をつくってるよね?

もしも個人でいた方がメリットがあるんだったら、スターバックスも、サイバーエージェントもつくる必要ないもんね。笑

 

でもおもしろいよね。

家でも学校でも子どもには「商売人にはなるな!」と教えるし、世間では不動産投資は「もっとも忌み嫌われてる存在」になってるんだ。

世の中をちょっと違った角度から眺めてみる『目』を持つことってすごく大事だよね!