サカモトハルキの哲学

北海道で5棟74室+月極P24台の大家やってます。2010年12月より法人化(10期目に突入!)。奥さんと中2小5男子と猫と自由にのんびり暮らしてま〜す!

経済が好調な時期に高い値段で不動産投資物件を取得してはいけない理由

うちの会社がリーマン・ショックのあとや東日本大震災のあとにどんどん物件を買い増していったんだ。売主さんたちはみんな売り急いでいたけど、どの物件も決して悪い物件じゃなかったよ。

 

資金繰りが間に合わず、手入れが行き届いている状態ではなかったけれど、きちんとお金をかけてリフォームをすれば見事に蘇るような物件ばかりだった。

築年数もそれほど経過していなかったし、減価償却もまだまだ残っていた。外壁の状態だってそんなに悪くなかった。それなのに売主さんたちは自分の物件を「一刻も早く手放してしまいたい!」と考えていた。

「1分1秒でも早く現金にしてしまいたい!」といったカンジだった。それはなぜか? おそらく相当高い時期に購入してしまったんだろうな、、、、

きっと不動産市場が好況な時期に買っちゃっだよ。ちょうど今みたいな時期にね。だから全然儲からず、資金繰りが悪化しちゃったんだ。

リフォームをして部屋をキレイにしたくても、お金がないからそれができない、、、、キャッシュフローが出ない物件を取得してしまったら、資金繰りが悪くなるんだ。これは不動産投資のなかでいちばんやっちゃいけないことだよ。

そうなると結局、手放さざるを得なくなるんだ。しかも、物件を売却するタイミングが不動産市場が冷え込んでる時期と重なったら大変だ。高値で売りたくても、そんな値段で買ってくれる人はいない。

だけど、そのまま放っておいたら、資金繰りはどんどん悪化してゆく。このままでいたら間違いなく銀行への支払いにも影響を及ぼしてしまう、、、

不動産投資をやる人はこうならないように注意しなければならないんだよ。だから経済が好調な時期に物件の取得に動いちゃダメなんだよ。物件の取得に動くのは不況のときの方がいいんだ。

不動産価格が暴落している時期(バーゲン・セール)に物件の取得に動くようにすると、『いい物件』ってやつに出会う確率はグッと高まるよ。そういう時期には安く物件を仕入れることができる。

安く物件を仕入れることができれば、月々の返済額も少なくて済み、キャッシュフローも良くなるよね。手元にお金が残れば、資金繰りに余裕が生まれる。資金に余裕があれば多少空室が発生しても、工事が発生しても大丈夫だよね。

業者に払う広告料だって奮発することもできる。広告料が弾めば、営業マンも喜ぶから優先的に動いてくれるようになる。その結果、空室が発生してもすぐに埋まるようになる。

さらに、もしも経済が盛り返してきて不動産価格が再び高騰しはじめたら、高値で売却してキャプタルゲインを得ることもできる。

やっぱり不況のバーゲン・セールのときに取得に動いたほうがいいと思うよ!

 

 

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