サカモトハルキの哲学

北海道で5棟74室+月極P24台の大家やってます。2010年12月より法人化(10期目に突入!)。奥さんと中2小5男子と猫と自由にのんびり暮らしてま〜す!

物件選びをするときは減価償却のことも考えたうえで選ぶようにしよう

商売というのは売上があってナンボのものだよね。

その売上から経費を引いた額が、『利益』となる。その利益に対して、税金が課せられるわけなんだけど、個人の場合だと所得税が、法人の場合だと法人税がそれぞれ課せられる。

 

利益が多くなることは、たしかに嬉しいことなんだけど、その代わり、利益が多くなるとおさめる税金の額も多くなってしまうんだ。

 

税金を少なくするためには、利益を圧縮して少なくすればいいわけなんだけど、こんど利益があまりにも少なくなりすぎると決算書の内容も悪くなってしまう。利益を少なくするためには経費を多くすればいいわけなんだけど、利益があまりにも少ないと、銀行からの評価も低くなってしまう。

 

銀行からの評価が低くなり過ぎると、銀行融資の際の審査が通りにくくなってしまう。だから税金を払いたくないからという理由だけで過剰に経費を多くするのはあまり賢くやり方ではないんだ。

 

そしてほとんどの経費というのは実際にフトコロからキャッシュが出ていってしまうものばかりだからね。でも、さまざまな経費のなかで減価償却費という経費だけは特別扱いされているんだ。

 

ここがとても興味深いところ。

減価償却費という経費は一銭もフトコロからキャッシュアウトしていないのにもかかわらず、経費として落とすことができるという特殊な経費なんだ。

 

そんな魔法みたいなものがこの世には存在しているんだ。

 

言うなれば、減価償却費という経費だけ「VIP待遇」されているんだよ。

これを利用しない手はないじゃないか! 

 

せっかくこのような魔法が使えるんだから、大いに活用しないとと損だよね。

だから物件選びをする際には「減価償却が残っている物件を選ぶようにしよう。

 

減価償却がまだ残ってる物件を取得さえすれば、その魔法を使うことができる。

しかも、比較的新し目の物件を取得すれば、その魔法を何年にもわたって使うことができるんだよ。

 

もしも減価償却の残っていないような物件を取得してしまったら、税金の問題で頭を悩ますことになるから気をつけようね。

下手をしたら、黒字が出ているのにもかかわらず、税金の支払いのせいで資金繰りが悪くなって、最悪の場合は『黒字倒産』ということにもなりかねないので十分注意する必要があるよ。

 

税金のせいでせっかくはじめた商売がうまくいかなくなってしまった、、、、なんてことにならないように注意しよう!

 

売買契約時、買主は「なるべく減価償却を大きく取りたい」と思う。

だから売主に対して「建物の割合が大きくしてほしい」と希望する。

 

ところが相手が消費税の課税業者だったりなんかしたら、「いやいや、むしろ建物の割合を低くしてくれ」と言われたりする。

ここのすり合わせはなかなか大変だよ。

 

減価償却は最も大切なもの。

税金のことを考えたら、減価償却があるのとないのとではキャッシュの残り方が全然変わってくる。

 

でも売主とモメて売買契約がオジャンになっても困る。

基本は固定資産税評価額をベースに按分するやり方だよ。

 

それから、売主が何も考えてないからといって土地と建物の割合を極端なものにすると税務署に指摘されるので注意しようね。